|
|
|
 Консультации ведущих оценщиков |
|
|
|
Вопросы – ответы:
 Вопрос:
Как, начиная с нуля, стать оценщиком?
 Ответ:
Для начала отметим, что стать оценщиком не так-то просто, – деятельность профессионального эксперта-оценщика на всей территории Украины подлежит обязательной сертификации.
Осуществление оценочной деятельности регулируют Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-ІІІ; Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440; Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 р. № 1442; Методика оцінки майна, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 р. № 1891.
Для начала Вам нужно пройти обучение в специальном учебном центре (например, информационно-консультационном центре УТО)
тел:8 (044) 501-27-76
е-mail:assetuto@i.kiev.ua
Вопрос:
Как получить сертификат субъекта оценочной деятельности частному предприятию?
Ответ:
Процедура одержання сертифіката суб'єкта оціночної діяльності регламентована Положенням про порядок видачі сертифікатів суб'єктів оціночної діяльності, що затверджене наказом Фонду державного майна України від 14.03.2002 р. № 479.
З текстом даного наказу можете ознайомитися за посиланням:
http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=z0312%2D02&p=1172762210745953
Радимо ознайомитися також з чинною нормативною базою, що регулює дане питання:
лінк № 1
лінк № 2
Вопрос:
Собираюсь пройти обучение на эксперта-оценщика. У меня высшее экономическое образование. В Колледже недвижимости предложили шестидневный курс обучения за 1000 грн. На Вашем же сайте прочитал, что обучение на оценщика длится один месяц. Объясните в чем разница между обучения за шесть дней и за один месяц? Чем это грозит в будущем при прохождении обязательной стажировки и сдаче экзамена?
Ответ:
Відповідно до чинного законодавства України процес навчання оцінювачів регулюється Фондом державного майна України – затвердження програм навчання, встановлення обсягу годин навчання по кожному напряму в межах спеціалізації тощо. Отже, незалежно від установи, в якій проводиться навчання, за одним й тим самим напрямом оцінки строк навчання буде практично однаковим. Зазначене питання могло виникнути в разі порівняння курсів навчання за різними напрямами оцінки або різними спеціалізаціями оцінки.
Вопрос:
Как пройти стажировку после обучения на курсах оценщиков, если несколько компаний уже отказали в стажировке?
Ответ:
Рекомендуем обращаться в департамент персонала каждой компании, являющейся субъектом оценочной деятельности и находящейся в Вашем населенном пункте.
Ссылка на реестр оценщиков: http://www.spfu.gov.ua/ukr/ev_list.php
Вопрос:
Где можно пройти обучение на судебного эксперта?
Ответ:
Обучение можно пройти в научно-исследовательских институтах судебных экспертиз системы Министерства юстиции Украины.
Они есть в Киеве, Одессе, Донецке, Харькове, Львове и Симферополе. Филиалы есть и в других городах Украины.
Вопрос:
При оценке квартир, домов и коммерческой недвижимости все аналоги приняты со вторичного рынка. Есть ли там НДС и необходимо ли снимать этот налого со стоимости аналога?
Ответ:
Відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-ІІІ; Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440; Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 р. № 1442; Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 р. № 1891 ринкова вартість об'єкта оцінки (квартири, будинку тощо) визначається без урахування податку на додану вартість.
У випадку, якщо об'єкти продажу на вторинному ринку, що є аналогами, продаються юридичними особами – з їх вартості має відраховуватися ПДВ, а якщо фізичними особами – то ні (оскільки відповідно до чинного законодавства України фізичні особи не сплачують ПДВ).
Вопрос:
Нигде не могу найти координаты компаний, имеющих лицензию на независимую оценку компьютерной и оргтехники для последующей уценки. Пожалуйста, если владеете такой информацией, поделитесь!
Ответ:
Проводить независимую оценку компьютерной и оргтехники имеют право субъекты оценочной деятельности, лицензированные по направлению 1.7 "Оцінка рухомих речей, крім таких, що віднесені до машин, обладнання, дорожніх транспортних засобів, літальних апаратів, судноплавних засобів та тих, що становлять культурну цінність".
Более подробная информация находится на сайте Фонда государственного имущества Украины – http://www.spfu.gov.ua/ukr/documents.php?id_doc_direct=1
Реестр субъектов оценочной деятельности можно найти на странице http://www.spfu.gov.ua/ukr/ev_list.php
Вопрос:
Можно ли узнать приблизительно цену 1 кв. м. квартиры (вторичный рынок, Оболонь) по оценке БТИ? Или приблизительную разницу между рыночной и оценочной стоимостью 1 кв. м (вторичный рынок, Оболонь). Данная информация нужна для расчета суммы на взятие кредита.
Ответ:
Для самостоятельной "оценки" квартиры рекомендуем поискать в специализированном издании или на Internet-порталах объявления о продаже аналогичной по характеристикам квартиры в Вашем районе. Но вычисленная Вами стоимость (также, как и стоимость по данным БТИ) не будет принята во внимание кредитным департаментом коммерческого банка.
Для определения рыночной стоимости квартиры (как залогового имущества) Вам стоит заказать независимую оценку имущества в специализированной оценочной компании, аккредитованной в ведущих банках Украины.
Вопрос:
Какова стоимость двухкомнатной квартиры в панельном доме в г. Кировоград?
Ответ:
На этот вопрос могут ответить только сертифицированные эксперты-оценщики. Заочно нельзя ответить на Ваш вопрос (с тем количеством исходной информации). Ведь не только месторасположение квартиры определяет ее стоимость (центр или окраина города), а еще и этажность дома, на каком этаже квартира, ее состояние, наличие ремонта, наличие вблизи транспортной развязки и много-много других факторов! В совокупности они могут дать очень большой разброс цифр!!!
ССЫЛКА – список всех субъектов оценочной деятельности в г. Кировоград (по данным Фонда государственного имущества).
Вопрос:
Как оценивается балкон и лоджия в Севастополе относительно метража продаваемой квартиры?
Ответ:
Нині відсутній ринок купівлі–продажу й оренди балконів і лоджій – вони не є окремими об’єктами ані купівлі–продажу, ані оренди. Тобто ані порівняльний, ані дохідний підходи застосовуватися при оцінюванні у даному випадку не можуть.
Щодо оцінки балконів – може застосовуватися витратний підхід для визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) відповідно до чинного законодавства України, але треба дуже уважно розглянути документи на землю, дозвільну та проектну документацію тощо (бути впевненими, що це не самовільне будівництво).
Вопрос:
Можно ли проходить стажировку в российских компаниях после окончания базовой подготовки?
Ответ:
Данная проблема регулируется федеральным законодательством Российской Федерации, в частности, – Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ.
Полный текст – http://www.akdi.ru/gd/proekt/069870gd.shtm
Вопрос:
Для получения студенческой визы США необходимо подтверждение личной финансовой стабильности. Для этого хочу провести оценку своего имущества (земельный участок, квартира, машина и пр.) Есть ли специфика в этом вопросе? Кто может мне в этом помочь? Существуют ли аккредитованные при консульстве США компании?
Ответ:
Помочь может в первую очередь консультационная служба посольства. Однако, существенной специфики нету. Нужно обратиться в оценочную компанию, которая имеет соответствующие лицензии (сертификаты субъекта оценочной деятельности). Получить от них отчет и Выводы о стоимости. Выводы перевести (перевод с легализацией) и передать в посольство вместе с копией лицензии оценщика (сертификаты субъекта оценочной деятельности). Аккредитованные в посольстве оценщики могут быть, но это лучше узнать в посольстве.
Вопрос:
В 2004 году я проходила курсы повышения квалификации. С 2005 года оценщиком не работала (была в декрете), а с этого года хотелось бы возобновить деятельность. Нужно ли проходить повышение квалификации до выхода на работу или есть какая-то другая процедура?
Ответ:
Відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінювач зобов’язаний не рідше одного разу на два роки підвищувати кваліфікацію. Невиконання цієї вимоги є підставою для зупинення дії кваліфікаційного свідоцтва оцінювача. Тобто Вам слід пройти підвищення кваліфікації і відновити дію кваліфікаційного свідоцтва, оскільки його дія призупинена.
Вопрос:
У меня стаж работы в ломбарде 7 месяцев. Сейчас я хочу пройти обучение и получить сертификат стажера. Будет ли считаться данный вид деятельности практикой?
Ответ:
Не будет, так как договор на стажировку трехсторонний – между стажером, базой стажировки (субъектом оценочной деятельности) и учебным центром, где проходило обучение. Этот договор заключается после прохождения обучения. Более подробную информацию можно получить в Украинском обществе оценщиков по адресу: 01133, г. Киев, ул. Кутузова, 18/7, офис 121, тел./факс: (044) 501-27-76.
Вопрос:
Какой орган уполномочен осуществлять независимую оценку земли, чтобы такая стоимость могла быть принята для расчета налога на доходы физических лиц при продаже согласно действующему законодательству Украины?
Ответ:
Согласно действующему законодательству Украины для расчета налога на землю Государственное агентство земельных ресурсов Украины (его территориальные отделения) выдает справку о нормативной оценке земельного участка.
Для отчуждения оценка производится субъектом оценочной деятельности (оценочной компанией), которая имеет лицензию на проведение денежной экспертной оценки земли.
Вопрос:
В моей квартире прорвало трубку под умывальником – залило соседей снизу. Ремонт в их квартире был проведен 5 лет назад. Какой коэффициент износа необходимо принять для расчета стоимости компенсации поврежденных обоев?
Ответ:
Официально норма амортизационных отчислений на обои составляет 20% в год (срок жизни обоев = 5 лет). Т. о., амортизация обоев за 5 лет = 100%. Официально получается, что обоев нет, – они уже изношены полностью.
Другой вопрос, если был бережный уход и обои сохранились в хорошем состоянии. Тогда необходимо подтверждение их состояния до наступления случая (затопления), – хотя бы фото. В этом случае степень износа определяется экспертным путем.
Вопрос:
20 декабря 2006 года была проведена судебная экспертиза (исполнитель – НИИ судебных экспертиз) по оценке стоимости квартиры и оценке 1/5 стоимости квартиры по решению суда для выплаты денежной компенсации этой 1/5 части. Кто теперь имеет право оспаривать правильность этой оценки, если на рынке стоимость квартиры поднялась, ведь так можно назначать повторные экспертизы до бесконечности? Кто имеет право выполнять эту повторную экспертизу после такого государственного института?
Ответ:
Оценка, проведенная центром экспертиз, сделана на определенную дату и имеет определенный срок действия (обычно не более шести месяцев). Поэтому если на основании оценки вынесено решение суда, то выплаты проводятся так, как назначил суд (разово или поэтапно).
При разовой выплате, когда дата выплаты и дата оценки близки, вопрос увеличения стоимости практически отпадает. При поэтапной выплате, если суд вынес решение про ежемесячную индексацию выплат – они просто индексируются. Если нет – то индексация не проводится.
Достаточно часто дата оценки и дата суда разнесены во времени, тогда для принятия окончательного решения судья может вызвать Эксперта в судебное заседание и уточнить степень изменения стоимости.
Если дошло дело до повторной экспертизы, ее имеет право делать любой судебный эксперт, который:
1) получил соответствующую квалификацию судебного эксперта согласно правилам и требованиям Министерства юстиции Украины;
2) назначен судьей для производства данной экспертизы по ходатайству одной из сторон, которая обосновано не согласна с предыдущей экспертизой и требует повторную.
Кроме этого, Оценщик выполняет свою работу по заказу Заказчика или решению суда на определенную дату (установленную договором на оценку или судом), а все что касается порядка выплат – проблема не оценочная, а юридическая.
Вопрос:
Как получить реальную цену квартиры, если лоджия площадью 4,6 кв. м. застеклена, утеплена, переоборудована под кухню, а вместо кухни оборудована отдельная комната площадью 7 кв. м?
Ответ:
Описанный Вами случай предполагает применение ряда так называемых поправочных коэффициентов для определения реальной рыночной (а также ликвидационной) стоимости квартиры.
Даже если Вы и смогли бы вычислить стоимость своей квартиры, это число нельзя будет применить (использовать) при получении кредита, оформлении залога и пр.
Для совершения вышеуказанных действий Вам стоит заказать независимую оценку имущества в специализированной оценочной компании, аккредитованной в ведущих банках Украины.
Вопрос:
Строительная компания выплатила компенсацию за снос дома, который находится в собственности физического лица на земельном участке, отведенным решением местного совета под застройку. В нотариально заверенном документе, которым оформили сделку, значится три стоимости: БТИ, экспертная, фактическая цена продажи. В свете Закона о налогообложении физических лиц подлежит ли данная сделка налогообложению, как купля–продажа, либо попадает под освобождение от налога, как компенсация за принудительное отчуждение имущества (если да, то в каком размере). Кто в данном случае является налоговым агентом?
Ответ:
Відповідно до ст. 4.3.13. Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" до складу загального місячного або річного оподатковуваного доходу платника податку не включаються кошти, отримані платником податку в рахунок компенсації (відшкодування) вартості майна (немайнових активів), примусово відчужених державою у випадках, передбачених законом, або вартість такої компенсації, отриманої у формі, відмінній від грошової.
Тобто якщо Ви співпрацювали з державною будівельною компанією – можете сміливо посилатися на цю норму чинного законодавства України.
Вопрос:
Как оценить земельный участок при оценке жилого дома, если он в находится в собственности или долгосрочной аренде. Многие оценщики оценивают по нормативной цене. Правильно ли это?
Ответ:
Проведение независимой оценки земельного участка по нормативной цене (если оценка нужна для продажи или залога) – является ошибкой эксперта-оценщика. Оценка по нормативной цене производится для расчета величины налогообложения.
Если данный земельный участок находится в Вашей частной собственности или в долгосрочной аренде – оценивать нужно по рыночной стоимости.
Вопрос:
В суде по ходатайству истца была назначена экспертиза стоимости квартиры. Эксперт почему-то составил акт оценки, не осматривая квартиру. Уведомление про время проведения оценки ответчику не направлялось. Как признать данную экспертизу недействительной, каким документом регламентируется процесс проведения оценки недвижимости?
Ответ:
На данный вопрос невозможно ответить, не ознакомившись непосредственно с делом. Единственное, что можно сказать – если суд принял к рассмотрению данный отчет о независимой оценке, то это можно оспорить лишь подав апелляцию (кассацию) в вышестоящий суд (Апелляционный, Высший специализированный, Верховный Суд Украины).
Відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" оцінка майна, майнових прав та професійна оціночна діяльність регулюються цим Законом, іншими нормативно-правовими актами з оцінки майна, що не суперечать йому. Якщо міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, встановлено інші правові норми щодо оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності, застосовуються правила міжнародного договору.
У статті 4 Закону зазначено, що діяльність судових експертів, пов'язана з оцінкою майна, здійснюється на умовах і в порядку, передбачених Законом України "Про судову експертизу", з урахуванням особливостей, визначених цим Законом щодо методичного регулювання оцінки цього майна. Інші положення цього Закону не поширюються на судових експертів.
| | |
|
|
|
